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　　當(dāng)前我國(guó)貨幣信貸快速增長(zhǎng)，2009年1-5月信貸規(guī)模達(dá)到5.84萬(wàn)億，上半年將毫無(wú)懸念地超過(guò)6萬(wàn)億大關(guān)。與貨幣信貸規(guī)模激增相伴隨的是，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)見(jiàn)底回穩(wěn)，通貨緊縮預(yù)期基本消除，股票價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲，房地產(chǎn)價(jià)格也企穩(wěn)回升，并有再次熱炒的可能。

　　貨幣信貸、通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的歷史規(guī)律表明，三者之間存在明顯的規(guī)律特征，即貨幣M1領(lǐng)先于通貨膨脹水平(CPI)和房地產(chǎn)價(jià)格半年左右，而CPI和房地產(chǎn)價(jià)格同步波動(dòng)。CPI與房地產(chǎn)價(jià)格的同步波動(dòng)，其中有CPI統(tǒng)計(jì)指標(biāo)本身包含居民居住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的原因，但后者的權(quán)重僅有13%，難以左右CPI波動(dòng)趨勢(shì)的改變，所以物價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲存在共同的推動(dòng)因素，貨幣信貸是其中主要?jiǎng)恿χ弧?/p>

　　在一個(gè)完整的商業(yè)周期變化中，貨幣信貸政策、房地產(chǎn)價(jià)格共同演繹著經(jīng)濟(jì)的繁榮與衰退。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有資金推動(dòng)肯定不行，但僅有資金也無(wú)法讓房地產(chǎn)價(jià)格上演獨(dú)立行情，資金只能起到潤(rùn)滑劑作用。要充分理解貨幣與房地產(chǎn)價(jià)格的演繹邏輯，得從房地產(chǎn)的實(shí)物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)雙層屬性特征開(kāi)始。這兩種屬性分別衍生出兩種功能，一是滿(mǎn)足居住和使用需要的功能，二是投資價(jià)值功能。與這兩種功能相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格受制于兩種需求力量：一是自住和使用需求，二是投資需求，而投資需求受金融市場(chǎng)影響更直接更密切，尤其是受貨幣政策的影響。因?yàn)闊o(wú)論是自住需求還是投資需求的滿(mǎn)足，都需要金融支持，并且獲取金融支持的難易程度會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌起到關(guān)鍵性作用。所以不難發(fā)現(xiàn)，凡是在貨幣政策寬松的歷史時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲，而在緊縮階段，房地產(chǎn)價(jià)格是下跌的。

　　貨幣政策的寬松與否，也是貨幣當(dāng)局根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期變化，采取“逆風(fēng)向”措施以達(dá)到撫平經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的目的，所以經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期實(shí)施寬松貨幣政策，降低融資難度和借貸成本。但由于不景氣時(shí)期實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資收益預(yù)期低，投資前景不明朗，風(fēng)險(xiǎn)大，所以大量銀行借貸資金主要以?xún)?chǔ)蓄形式持有，在央行的資產(chǎn)負(fù)債表上表現(xiàn)為M2的快速增加，M1的持續(xù)低迷(M1主要由企業(yè)利潤(rùn)和未使用貸款組成)，導(dǎo)致M1和M2的剪刀差擴(kuò)大。這時(shí)經(jīng)濟(jì)體中暫時(shí)閑置的資金需要尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，無(wú)疑股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)成為資金的吸納池。在資產(chǎn)市場(chǎng)供給變化很小甚至不變，而需求增大的情況下，股票和房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始上漲，這也就是資產(chǎn)價(jià)格領(lǐng)先于實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的重要原因之一。我國(guó)過(guò)去10年及2009年以來(lái)的事實(shí)充分證明了這一點(diǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格逐漸企穩(wěn)回升后，自住需求尤其是投資需求會(huì)逐漸增加，因?yàn)橥顿Y者根據(jù)貨幣增加會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹的歷史經(jīng)驗(yàn)，形成對(duì)未來(lái)的通脹預(yù)期，這種預(yù)期越強(qiáng)烈，投資需求會(huì)越高，房地產(chǎn)價(jià)格上漲得越快，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格和物價(jià)水平同步上升。

　　當(dāng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在擴(kuò)張性政策措施的推動(dòng)下逐漸回升時(shí)，寬松貨幣政策會(huì)逐漸淡出，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，從緊貨幣政策會(huì)接踵而至，如提高利率和存款準(zhǔn)備金率，甚至實(shí)行強(qiáng)制性信貸規(guī)?？刂频葮O端措施。在這種政策大背景下，融資成本和難度提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)受影響最早和最大的是投資需求，自住需求也會(huì)減少，但與需求快速減少相反的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給卻因計(jì)劃與建造的長(zhǎng)期性、流量供給的時(shí)滯性而不會(huì)立即減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入去存貨化階段。其直接后果是企業(yè)資金鏈緊張、價(jià)格下降、成交量萎縮、空置率上升和爛尾樓增加。這時(shí)盡管企業(yè)急需資金支持以渡過(guò)難關(guān)，但緊縮型貨幣政策取向決定了無(wú)法滿(mǎn)足這種不合時(shí)宜的需求。

　　從目前高層繼續(xù)堅(jiān)定不移實(shí)施積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的表態(tài)來(lái)看，2009年貨幣政策取向不會(huì)發(fā)生變化，不會(huì)提高利率和存款準(zhǔn)備金率，更不會(huì)實(shí)施信貸規(guī)?？刂?。在我國(guó)加快城鎮(zhèn)化建設(shè)導(dǎo)致無(wú)房居民增加，居民收入提高致使改善型需求上升，更為重要的是隨著我國(guó)貧富差距拉大，投資需求因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)投資機(jī)會(huì)缺少而快速增加的背景下，將導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加。而與需求上升相反的是，在經(jīng)歷2008年下半年和2009年初商品房去庫(kù)存化過(guò)程后，房地產(chǎn)供給出現(xiàn)明顯下降，但又無(wú)法在短期內(nèi)快速增加供給。因此，目前供需力量對(duì)比和資金充裕度更有利于房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上漲，盡管目前一些大中城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)大部分居民的購(gòu)買(mǎi)能力。

　　此外，從CPI和房地產(chǎn)價(jià)格同步波動(dòng)的歷史規(guī)律看，2009年下半年物價(jià)水平會(huì)見(jiàn)底回升，拐點(diǎn)將會(huì)出現(xiàn)在8月份左右，而目前投資者對(duì)2010年的通脹預(yù)期也因?qū)捤韶泿耪叨遮厪?qiáng)化。綜合以上分析，不難得出判斷，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲，并且房?jī)r(jià)的上漲會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，投資需求增加將導(dǎo)致高檔住宅更好賣(mài)，而低檔住宅價(jià)格漲幅將小于高檔住宅。房地產(chǎn)價(jià)格的這種趨勢(shì)變化一直會(huì)持續(xù)到貨幣政策取向的改變，其時(shí)機(jī)點(diǎn)可能出現(xiàn)明年年中以后。