“這是一個最壞的時代，也是一個最好的時代”，北京一位不愿透露姓名的開發(fā)商引用狄更斯名句，道出了許多開發(fā)商的心情。
從2008年的市場低谷到今年一季度“小陽春”，再到二季度一些地方的快速拉升。短短一年間，在危機中劇烈震蕩的國內樓市，讓不少開發(fā)商經歷了生死大輪回。一些房地產商幾個月前還為樓市“量價齊跌”而苦悶，但進入今年5月，政策扶持帶來的樓市“小陽春”，突然在一些城市急劇升溫。像杭州樓市成交量和成交價雙雙創(chuàng)出歷史新高，這在危機陰影下出乎人們意料。
是什么興奮劑讓一度凍結的樓市陡然亢奮？涌入樓市的接盤資金從何而來？
量價齊升
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樓市不再僅僅是“小陽春”？
5月份全國受監(jiān)測的30個主要城市中，成交面積環(huán)比漲幅超過10%占半數(shù)以上，漲幅最大的杭州達到55.65%
今年5月，杭州樓市以幾近瘋狂的數(shù)字刷新歷史紀錄，成交量高達10058套，而2007年6月創(chuàng)下的最高記錄不過是6000多套。連開發(fā)商們也沒想到，樓市的歷史新高會在金融危機影響還在持續(xù)的時候到來。
2007年底消失的房產公司銷售部門口排隊的景象又重現(xiàn)。杭州市產權交易中心兩層樓的大廳人滿為患，一位辦證人員向記者抱怨沒法休息。他說：“最多的一個房產經紀人一次辦了80本房產證。”
據(jù)中國指數(shù)研究院信息中心的最新監(jiān)測，5月份全國30個主要城市中，成交面積環(huán)比漲幅超過10%的有17個，占到城市數(shù)量的一半以上。其中環(huán)比漲幅最大的為杭州，達到55.65%，天津也高達22.22%。總體來看，全國絕大多數(shù)城市住宅成交面積都有明顯上升，成交價格也以上漲為主。
“樓市庫存將被迅速消化”，杭州房地產管理部門有關人士表示。據(jù)統(tǒng)計，5月份杭州市新推出的房源為67萬平方米，但是成交量高達108萬平方米，存量房跌破2萬套大關。“如果按照5月份1萬多套的消化速度，杭州很快就會無房可售。”
是什么力量讓樓市突然異常活躍？記者調查發(fā)現(xiàn)，信貸政策由緊變松、經濟有所回暖，是樓市出現(xiàn)“小陽春”的主要因素，但除此之外似乎另有“推手”。
自買自賣
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借“樓市回暖”退房解套
記者調查發(fā)現(xiàn)，杭州兩個有退房大單的樓盤，原購買人就是開發(fā)商的合作者或投資方之一。專家指“自買自賣”可一石三鳥：套現(xiàn)銀行資金、托市、制造熱銷假象
最近樓市的高退房率引起社會關注。有關專家指出，高退房率的一個重要推手是開發(fā)商“自買自賣”。這樣做可以一石三鳥：一是從銀行“套現(xiàn)”，緩解資金壓力；二是形成托市效應，回避降價售樓；三是形成熱銷假象，制造樓市交易的虛假繁榮。真相到底如何？
位于杭州城西的某樓盤，市場價每平方米在3萬元左右。從這個樓盤8套高檔住宅在半年中的賣房和退房，可以大致勾勒出這家知名開發(fā)商去年以來在資金鏈上經歷的生死掙扎。
杭州透明售房網顯示，5月5日，原購買人王某退售該樓盤住宅4套，涉及面積超過1150平方米，金額約3300萬元。5月8日，原購買人徐某退售該樓盤住宅4套，涉及面積超過1270平方米，金額約3700萬元。這兩筆大單，總共涉及金額7000萬元左右。
根據(jù)杭州房管部門掌握的情況，兩位買家個人資金較為充裕，去年底受這家房產公司所托，以每平方米3萬元左右的市場價購入這批滯銷房產，其實是通過房產抵押的方式，以個人信用從銀行取得貸款，為陷入資金困局的房產公司解困。
“7000萬元足以壓垮一個企業(yè)。”杭州市房地產管理局市場處處長張璐說，“他們當時就差一口氣，銀行不可能再貸給他們資金，如果沒有這7000萬元，一周內這個企業(yè)肯定就完了。”
統(tǒng)計顯示，5月杭州透明售房網上顯示的退房記錄為135套，是今年以來最多的月份。記者調查了5月20日和26日兩個有退房大單的樓盤，發(fā)現(xiàn)原購買人就是開發(fā)商的合作者或投資方之一。
截止到6月3日晚，北京市房地產交易管理網上期房退房公示中顯示共有1790條退房信息。有媒體報道，北京市今年以來有的在售項目的退房率超過30%。但北京市房地產協(xié)會有關負責人近日表示，北京的高退房率是“數(shù)字誤讀”，今年前5個月實際退房率為4.7%。
北京CRD銀座項目副總經理陳泰說，兩種情況下開發(fā)商會去“自買自賣”，一是資金鏈條馬上就要斷了；再就是曾經做過假按揭，輕車熟路，欲罷不能。據(jù)悉，北京有關部門正開展專項監(jiān)督檢查行動。
“誰也不知道有多少筆法律手續(xù)上看不出破綻的‘假按揭’從銀行取得了貸款。”有關專家表示，如果目前被急速拉升的樓市行情掉頭向下，一旦斷供出現(xiàn)，銀行就是最終的買單者。這將使此輪危機“舊傷未消，又添新疤”。
游資抄底
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通脹預期加大轉戰(zhàn)樓市
售樓小姐直言不諱：溫州客一不看房子，二不問面積，三不管戶型，只要有房就下單，有的一口氣可以買下30多套。據(jù)分析與“中國經濟率先復蘇之后率先進入通脹”預測有關
如果說今年一季度樓市“價跌、量升”是政策利好顯現(xiàn)的話，近一個月來部分城市房地產市場的急劇升溫，絕非單純的自住需求所能推動。
位于杭州濱江新區(qū)的樓盤藍色錢江，售樓小姐直言不諱地告訴記者，前來買房的大都是溫州人，說他們是“一不看房子，二不問面積，三不管戶型，只要有房就下單，一買就是一個單元，有的一口氣可以買下30多套。”一名遠在西班牙的溫州人居然一個電話就買下兩套價值上千萬元的遠郊排屋。
建設銀行一位個人貸款經辦人說，夫妻雙方各買一套，這樣的客戶去年基本絕跡，今年又多起來，“我經手的一個客戶甚至用家人名義一口氣買了5套房！”
華邦地產信息部主任韓偉軍認為，從近期杭州等地成交情況分析，大約一半是自住型消費，單純投資炒房的約占三成，還有一部分購房者是兼具投資和自住雙重目的。總體看，帶有投資性的購房接近50%。
不少專家分析說，刺激投資者“抄底”樓市的主要原因，除了房價一度下降、交易成本降低外，寬松的貨幣政策對投機資金非常有誘惑力。以一套100萬元房產，首付20萬元計算，今年與去年相比不僅首付可以省下20萬元，每個月還可以少付給銀行大約1000元。
幾個月前還信奉危機下“現(xiàn)金為王”的炒房客卷土重來，與眾多國內外機構對“中國經濟率先復蘇之后率先進入通脹”的預測有直接關系。
一些“抄底”購房者坦言，現(xiàn)實的證據(jù)就是國內流動性持續(xù)充足，原材料價格迅速回升。與上一輪經濟景氣周期一樣，嗅覺異常敏銳的投資客首先想到了炒房。&ldquo
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