憑借房地產固定投資32%的占比、房地產銷售面積近10%的占比，商業地產完全有理由成為這一波救市中的“大兵瑞恩”。那么，住房部近日的一紙公文是否意味著行動正在醞釀?
在住宅樓市不再是問題孩子后，商業地產的“啼哭”引起了注意。
一位不愿具名的上海市住房保障和房屋管理局(下稱上海市房管局)人士透露，4月9日，住房和城鄉建設部(下稱住房部)發函至北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、沈陽、成都、深圳、青島、鄭州、蘇州12個一二線城市相關部門，要求對商業地產市場進行調研。
為此，近日上海市房管局專門召開了一次針對上海市商業地產市場情況的摸底會議。這一聚集了多家商業地產開發企業和研究咨詢機構以及上海市發改委、上海市商務委員會、上海市財政局、央行上海總部等多個政府部門的會議顯示，上海商業地產市場“值得警惕”。
“上海目前外商投資商業地產項目幾近停滯。2009年一季度，外商投資商業地產立項為零。”上海市商務委員會的代表在會上表示，去年外商投資上海的地產項目中，逾1/3為商業地產項目。
除投資持續下滑外，租金下滑、空置率走高的警報也已長鳴。“如果商業地產市場持續向下，那么住宅市場的成交量反彈遠不能支撐起市場的真正回暖。”一位與會開發商坦言。
“國內商業地產的問題已令管理部門有所警覺。此次住房部完成調研后，很可能對商業地產從稅收、放松限外等方面出臺一些政策措施。”上海易居房地產研究院副院長、住房部特聘專家丁祖昱說，“這個時間點預計在第三季度。”
摸底商業地產
在住房部《關于開展商業地產專題調研的函》中，要求12個城市對包括寫字樓、商業營業用房等商業地產進行專題調研，上報住房部房地產市場監管司。其后，住房部將根據各市上報情況派人進行實地調研。
住房部要求，各地匯報的材料須包括商業地產項目規劃、在建、銷售、租賃以及空置情況，對市場存在的問題以及下一步市場走勢作出分析和判斷。同時，還須提供商業地產金融支持方面的市場情況，包括開發融資渠道、資金來源等。
“這次調研要求的內容非常翔實，此次座談會只是初步了解市場情況和風險，具體各方面的調研工作還將在未來一段時間內逐步展開。”上述上海市房管局人士說。
丁祖昱則對于此次針對商業地產的調研并不感到意外。在他看來，這不僅是住房部函文中出于“全面了解房地產市場狀況，發揮房地產業在擴內需、促增長中的積極作用”的題中之意，也是相關部門正視商業地產風險信號的表現。
“之前，政府部門和一些市場人士還沒有意識到已經到來的商業地產風險。”丁祖昱說。
值得注意的是，在3月下旬舉辦的2009中國商業地產行業年會上，商務部流通產業促進中心副主任徐敏曾表示，政府將從商業和擴大內需的角度來重視和支持商業地產的發展。對此，一位上海商業地產開發商表示，顯然商業地產的問題已關乎總體經濟形勢回暖的大勢了。
“從居民消費指數、房地產業數據等一季度相關經濟數據來看，政府還無法對目前房地產業和整體經濟形勢感到樂觀。”一位接近上海市政府的決策咨詢專家對記者表示，“坦率地說，住宅市場的政策性回暖表面風光，實際上仍未達到預期。因而，政府不得不考慮是否需要采取一些手段阻止商業地產的下行勢頭，以達到擴內需保增長的目的”。
供求矛盾加劇
在此次上海市房管局舉辦的會議上，多數開發商和研究機構對上海目前寫字樓租金下滑和空置率持續走高深感憂慮。曾多次放言在2009年將投資200億元的恒隆地產亦認為“目前上海寫字樓的惡性競爭令其備感壓力”。
根據高力國際的最新報告顯示，2009年一季度上海整體市場平均租金進一步下降至7.6元/平方米/天，創下自2005年以來18.2%的年度同比降幅紀錄。“由于超甲級寫字樓與普通甲級寫字樓的競爭加劇，預計整體甲級寫字樓平均租金2009年將進一步下調約20%左右。”高力國際華東區研究與咨詢部董事李慶賢說。
更為重要的是，在低迷的市場需求下，上海寫字樓的新增供應量仍在加大。DTZ戴德梁行的最新報告顯示，一季度上海甲級辦公樓存量已高達530萬平方米，而未來12個月，還將有逾71萬平方米的甲級辦公樓竣工，預計2009年甲級辦公樓的空置率將超過22%。
但這仍只是商業地產困境的冰山一角。“雖然上海商鋪租金10年來環比首次下降的降幅并不驚人，但目前庫存商鋪面積卻非常驚人。”一位在上海嘉定尚有大量商鋪待售的開發商表示，“截至3月底，上海商鋪可售面積已達592.92萬平方米，按照3月份14.29萬平方米的月銷售速度，需要42個月才能消化。”
丁祖昱表示，如果商業地產供求失衡狀況得不到及時控制的話，未來中國商業地產可能重現亞洲金融危機時高空置狀況及爛尾潮。
政策三季度出臺?
“只要巨大的供求矛盾未解決，商業地產就始終存在巨大風險且無法回暖。這樣，政府層面的資金支持和融資渠道拓展也無從談起。”上述嘉定開發商認為。
不止一位開發商對記者表示，導致商業地產供求危機的原因之一在于地方政府不遺余力地大力推動。易居研究報告顯示,在眾多一二線城市的新城區規劃中，大體量商業地產項目將于未來3年集中入市。
對此，丁祖昱表示，相關部門不可能就商業地產項目供地計劃做出具體規定，這需要地方政府根據當地不同具體情況，在土地供地指導方面進行重新規劃。
但相關政府部門可能從稅收和外資購買限制等方面拯救商業地產。“在稅收方面，對于商業項目的再次轉讓、租賃等所得稅給予類似住宅的減免鼓勵;對于部分限外措施予以放松;嚴格對于住宅改商住的相關規定等。”丁祖昱透露，相關政策措施可能在三季度出臺。
此外，在更多業內人士看來，商業地產回暖的根本還在于模式的轉變。戴德梁行投資部董事葉建成表示，政府能夠給予的優惠和扶持始終有限，根本上還需要開發商本身改變以往的開發策略，積極應對。
“實際上，目前上海優質的商業地產項目很少，這些優質的項目大多經營良好。而有融資需求的項目大多品質不佳，但對于這部分項目，銀行不良貸款風險較大。”在此次上海商業地產座談會上，央行上海總部代表說。
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