美女视频永久黄网站在线观看-美女天天色-美女网色-美女网色站-8050午夜-8050午夜网

   　北京二手房市場近年來最慘淡的一年08年已經(jīng)過去，消費者觀望、奧運會、金融危機(jī)、契稅減免、營業(yè)稅減免等一系列的變動在08年都給二手房市場帶來了很大的影響。全年的二手房成交量僅為55910套，為最近5年來的最低值，下降幅度達(dá)到了37.2%。二手房門店數(shù)量已經(jīng)從07年最高峰的3500家銳減到2000家左右，整個一年間北京相繼關(guān)閉的門店數(shù)量達(dá)到了1500家，占到了行業(yè)總數(shù)的40%以上。 資金監(jiān)管的中介公司更是在08年退出了近一半。二手房成交均價為8920元，這一價格比2007年成交均價10850下降17.9%。

　　預(yù)測依據(jù)

　　中大恒基市場部主要從兩方面：1是目前消費者信心。2是經(jīng)濟(jì)環(huán)境及宏觀政策改善，對09年的北京二手房市場做一些預(yù)測。

　　1：消費者信心市場調(diào)查

　　在中大恒基針對目前消費者的調(diào)查(調(diào)查總樣本為3000人，按照08年購房人群劃分)顯示：

　　從調(diào)查中可以看出絕大部分消費者看跌09年的二手房市場價格。一半左右消費者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)，而考慮買房的消費者僅占調(diào)查總樣本中的14%。而選擇租房的人群則占到了63%。認(rèn)為房價會上漲的僅為5%。已經(jīng)買房的人群占17%。從調(diào)查中可以看出市場已經(jīng)很明顯的屬于買方市場特征。居民購房熱情非常冷淡。

　　2：經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測及宏觀政策改善

　　由美國次級貸引發(fā)的全球金融危機(jī)在09年仍然將席卷全球，房地產(chǎn)作為我國重點支柱產(chǎn)業(yè)，它的興衰直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)能否健康穩(wěn)步向前發(fā)展。在08年的下半年政府有一系列的稅費減免、利率調(diào)整。

　　準(zhǔn)備金調(diào)整：08年9月25日開啟首降存款準(zhǔn)備金率，之后至08年12月5日又連降三次，且采取對大型和中小型銀行區(qū)別對待方式，開始執(zhí)行適度寬松的貨幣政策。08年12月25日起央行決定再次下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,為13.5%，已降至07年11月26日水平。未來仍有下調(diào)的可能性

　　利率：央行自08年9月16日開啟首降利率0.09個百分點，之后又連降三次，11月27日大幅降息為1.08個百分點，相當(dāng)于連降四次0.27%。12月23日起央行又降息，但對1-3年利率下降0.27%，而3年以上則下調(diào)0.18%。降后，優(yōu)惠利率則為4.16%，遠(yuǎn)低于04年10月29日之前(5.04%)的水平。目前基準(zhǔn)利率為5.94%，已低于05年3月18日加息后水平。至此，五次降息，5年以上共降息1.89個百分點。

　　稅費減免： 10月22日：90平方米以下契稅下調(diào)到1%。暫免征收印花稅，土地增值稅。11月22日普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬。12月17日營業(yè)稅年限5年改2年，而且2年內(nèi)足額征收改為差額征收。同時對放寬二套房貸款。

　　(在實際操作中營業(yè)稅可以說已經(jīng)取消：原來的5年改為2年，原來的全額征收改為差額征收， 2年內(nèi)的房源再上市的可以分成商品房及公房再交易。商品房的原購買值為原來的商品房價值。而現(xiàn)在二手交易的稅費繳納額為不低于當(dāng)?shù)刈畹徒灰字笇?dǎo)價。這可以從交易網(wǎng)統(tǒng)計的北京二手房成交價遠(yuǎn)低于實際成交價格可以看出。大部分二手交易是按照最低指導(dǎo)價格納稅。各地區(qū)目前的二手房交易指導(dǎo)價基本不超過2年內(nèi)商品房購買價格。公房再交易的2年內(nèi)交易指導(dǎo)價調(diào)整并不多，這樣需要繳納營業(yè)稅的也很少。)

　　09年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國家發(fā)改委主任張平向全國人大常委會的報告“十一五”規(guī)劃《綱要》實施中期評估情況時表示，目前來看，國際金融危機(jī)尚未見底，有可能持續(xù)較長時間，世界經(jīng)濟(jì)將經(jīng)歷一個較長的低迷和調(diào)整時期。國際貨幣基金組織、世界銀行、摩根大通、摩根斯丹利、穆迪等甚至紛紛將對中國GDP2009年的增長預(yù)測調(diào)低至7.5%左右。 花旗銀行則認(rèn)為2009年至2010年中國的經(jīng)濟(jì)增長將能夠保持8%~8.5%的水平，經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)軟著陸的可能性很大。

　　摩根斯丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶說， 2009年中國經(jīng)濟(jì)最大的不確定性是房地產(chǎn)價格。王慶預(yù)測，2009年中國樓市的價格下跌持續(xù)的時間及幅度很可能會更長更深,這對固定資產(chǎn)投資的打擊也會加大。2009年中國房地產(chǎn)投資的增長將從之前的5%降至負(fù)的5%。

　　2009年北京二手房市場預(yù)測結(jié)論：

　　1：成交量也不會超過7萬套

　　2008年北京的二手房市場受到市場觀望情緒的影響，全年成交量都比較低迷，特別奧運期間的8、9月成交量更是創(chuàng)造全年除春節(jié)期間的最低值。從各月成交量可以看出，10月后的新政基本已經(jīng)開始產(chǎn)生效果，第四季度的成交量明顯的呈現(xiàn)上升趨勢。但是這一成交量有部分是8、9月的成交量轉(zhuǎn)移。所以根據(jù)目前的消費者信心可以發(fā)現(xiàn)市場的基本面并沒有改變。絕大部分消費者依然選擇謹(jǐn)慎入市。

　　但是因為北京的經(jīng)濟(jì)地位，大量剛性需求的存在，以及目前其他行業(yè)及金融投資渠道的匱乏。前期很多投資房產(chǎn)的小企業(yè)主，民間游資變現(xiàn)離場，這些都會給09年的房產(chǎn)市場帶來大量的優(yōu)質(zhì)、低價房源，這樣在一定程度上市場的流動性將好于08年。而且整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有望在09年下半年好轉(zhuǎn)，另外非常重要的一點是：營業(yè)稅5年改2年且2年內(nèi)為差額征收，這一政策使房源的流動性大增。很大部分房源的交易成交將由原來的10%左右，降低到2-3%。這樣作為固定資產(chǎn)投資，在經(jīng)濟(jì)惡化環(huán)境里保值效應(yīng)比較好，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇環(huán)境下升值較快的房產(chǎn)在09年全年的交易量有望超過08年，但是樂觀估計也不會超過7萬套。

　　如果09年市場成交量接近7萬套，哪么對于中介公司來說將會是比較大的利好。按照目前北京中介門店的總量這一成交量將支撐各大中介公司增加20%的門店。繼續(xù)鞏固08年市場急劇縮減帶來的幾大大公司占據(jù)市場主導(dǎo)的局面。

　　2：成交均價

　　二手房產(chǎn)市場的價格不是獨立存在的，受到了經(jīng)濟(jì)發(fā)展、供求關(guān)系等、新商品房供應(yīng)等很多方面的影響，09年的二手房市場價格有以下幾大負(fù)面影響：

　　1：觀望情緒的影響，在08年的新商品房市場可以看出，北京的剛性需求還是非常大量的，少數(shù)大降價的項目都獲得了比較好的銷售成績，二手房市場也一樣，所以如果沒有超過10%的下降很難使現(xiàn)在的消費者入市。

　　2：將受到08年全年的新商品房滯銷的影響，大量的商品房在08年滯銷給09年的銷售帶來壓力，而商品房的降價更猛烈，一個項目的降價會給地區(qū)內(nèi)的整體二手房市場價格帶來波動。這一現(xiàn)象在08年下半年已經(jīng)出現(xiàn)。新商品房在貸款、社區(qū)環(huán)境等更有優(yōu)勢。而且很多消費者會將二手房價與商品房價格比價。

　　3：09年將是金融危機(jī)對中國影響更深入的一年，據(jù)官方預(yù)測09年下半年經(jīng)濟(jì)趨勢將好轉(zhuǎn)，但是09年的經(jīng)濟(jì)趨勢很難好于08年，這已經(jīng)成為普遍共識。在金融危機(jī)下消費者對固定資產(chǎn)投資必然更加謹(jǐn)慎。

　　4：租賃市場的不景氣，在08年租賃市場：如望京地區(qū)的韓國租房群，南三環(huán)、四環(huán)的服裝商聚住區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)了受到經(jīng)濟(jì)不景氣影響帶來的租賃市場趨冷。在09年這一趨勢將會一直延續(xù)到下半年，下半年以后將會以為經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)暖。

　　綜合預(yù)測：09年的二手房價格有可能下滑10-20%，即使出現(xiàn)這一幅度的下降，二手房的均價仍然會高于06年均價很多，所以絕大部分06年前購房的業(yè)主不會出現(xiàn)賣房虧損。這樣的市場有利于增加目前購房的剛性需求入市，有利于06年前購房的消費者賣舊買新，實現(xiàn)置業(yè)升級，這樣就能最大幅度的緩和北京房產(chǎn)市場在08年出現(xiàn)的流動停滯的現(xiàn)象。有利于促進(jìn)二手房業(yè)主購買新商品房，實現(xiàn)新房市場及二手房市場的聯(lián)動。

　　最低點可能出現(xiàn)在年中，而在下半年隨著經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)將可能率先上漲。

　　3：其他幾點預(yù)測：

　　二手房政策預(yù)測：在年初的營業(yè)稅細(xì)則出臺后，二手房的稅費應(yīng)該說是已經(jīng)是進(jìn)4年來前所未有的少。繼續(xù)下降的空間很少。下一部有可能出臺的利好政策應(yīng)該是2套房貸的完全放開，還有一些購房退稅的優(yōu)惠政策也值得期待。利率的下降對市場的影響有限，因為大部分房貸執(zhí)行的是浮動利率，目前降低的利率在未來很可能出現(xiàn)上漲。如果二手房的首付評估制度(一般二手房的評估值不會超過實際成交價格的9成，而新商品房是按照成交價格全額評估，而且二手房貸款一般首付需要3成以上，這些都給二手房的需求設(shè)置了門檻)有所浮動將給二手房市場帶來很大的影響。

　　交易熱點區(qū)域：09年的市場熱點將和往年不同，05年來的市場趨勢是二手房的熱點由三環(huán)向四環(huán)外轉(zhuǎn)移，在09年將出現(xiàn)：三環(huán)內(nèi)以為地段利好需求集中，價格比較穩(wěn)定。而5環(huán)周圍的二手房價格以為商品房價格的競爭下降速度快于全市平均房價。

　　熱點房型預(yù)測：09年的二手房市場交易中，大戶型房源成交會以為價格下降比較多而放量，中小戶型也將因為剛性需求的青睞而成為市場的熱點。比較尷尬的是80-120平米的二手次新房。這類房源成交量將下降很多。

　　付款方式預(yù)測：公積金及全款客戶比例將繼續(xù)縮小，這主要是以為09年的經(jīng)濟(jì)政策肯定是繼續(xù)降息，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這樣公積金相對于商貸的優(yōu)勢將越來越小，而且公積金在貸款額及貸款手續(xù)上的劣勢將更明顯，對于銀行來說在經(jīng)濟(jì)不景氣下房貸作為比較優(yōu)質(zhì)的貸款項目，服務(wù)等將更優(yōu)化。而09年的需求中，剛性需求比例將更高，這部分需求的購買力較弱，全款的客戶比例也會減少。