北京中原三級市場研究部整理北京市房產管理交易網上存量房網上簽約數(shù)量的數(shù)據(jù)顯示，2009年1月1-14日京城存量房網上簽約4990套，環(huán)比2008年最后14天(2008年12月18-31日)上漲95.46%。可謂是2009年京城樓市的開門紅，或許也是京城樓市回暖的開端。就此，我們采訪了北京中原三級市場部副總經理宮萍女士，就2009年北京二手房市場的發(fā)展走勢進行預測分析。
問題1. 2009年，會不會在特定的月份出現(xiàn)二手市場的低潮或者高潮?
宮萍：樓市交易持續(xù)時間較久的特性，也就決定了樓市不會在很短的時間內出現(xiàn)交易的爆發(fā)。經過08年9-12月的貸款利率大幅下調、住房交易稅費改革和09年1月存量房交易營業(yè)稅減免等促樓市復蘇政策的執(zhí)行，購房者的購房成本大幅降低，將促京城中高檔二手商品房的交易出現(xiàn)回暖，但由于金融危機的持續(xù)影響，消費者的觀望情緒仍將持續(xù)一段時間，因此二手房交易活躍度不會太高。預計09年全年二手房成交量達70000套，上半年成交量達到33000套左右。二手樓市從二季度開始出現(xiàn)交易回暖跡象。
同時，由于受到2008年一年的樓市低迷和金融危機的影響，樓市回暖僅意味著成交量的上漲，而由于業(yè)主信心不足，成交價格在上半年仍將持續(xù)探底。
問題2. 2009年的二手房價格會走向如何，如果有波動，幅度能有多大?
宮萍：我們中原預測2009的京城中高檔二手商品房價格將在目前的基礎上下浮近5個百分點后趨于穩(wěn)定，即由目前成交均價的13682元/㎡下浮至13000元/㎡左右后趨于穩(wěn)定，而這個下浮的時間將集中在2009年上半年。具體原因有如下幾面：
1)奧運會促京城樓市繁榮交易并未在2008年如愿上演，又遭受到金融危機的侵襲，業(yè)主的堅挺心態(tài)逐漸松動。京城中高檔二手商品房價格自2008年7月份開始回落，在2009年初春節(jié)前的傳統(tǒng)樓市清冷期將繼續(xù)走低。
2)雖然中國人民銀行在過去的兩個多月中連續(xù)四次下調人民幣貸款基準利率，并已低至2004年首次上調貸款利率時的水平，同時二手房交易稅費改革等政策陸續(xù)發(fā)布以促進京城樓市回暖，但由于房地產市場交易持續(xù)時間較久的特性，決定了京城樓市對于政策刺激作用的延后性，因此其成交量并不會在短期內暴漲，故影響中高檔二手商品房的價格也將繼續(xù)回落。
3)由于2008年京城中高檔二手商品房的價格已經持續(xù)走低近6個月，因此在2009年春節(jié)過后，消費者的觀望情緒仍將持續(xù)至2009年5-6月份。在此期間，中高檔二手商品房的價格將下浮5個百分點，達到2007年底的價格水平，其后趨穩(wěn)發(fā)展。
問題3. 相對價格的下浮，2009年的二手市場成交量會有什么樣的變化?
宮萍：2008奧運年的二手房成交量來在消費者的觀望情緒和金融危機的影響下，出現(xiàn)了近8年來的首次下降，比2007年下浮28.13%。但鑒于年末一系列政策出臺的影響，我預測2009年京城二手房成交量將接近70000套。具體原因分析如下：
1)2008年受奧運會和金融危機的影響，購房需求被極大的抑制。因此，住房需求旺盛的京城準置業(yè)者將在2009年擇合適項目完成置業(yè)大計，將促2009年二手房成交量上漲。
2)2008年的二手房成交量已經低于2005年京城二手房的成交量水平，這也是京城樓市2008年市場一輪自我調節(jié)的結束，同時年末應對經濟危機和樓市的疲軟，政府出臺了一系列降低貸款利率、二手房交易稅費改革等政策，積極的促樓市的回暖，這也將促2009年京城二手樓市的相對交易活躍。但由于金融危機的持續(xù)影響，消費者的觀望情緒仍將持續(xù)一段時間，因此成交量并不會大幅增加。
因此，中原預測2009年的北京二手房成交量將接近70000套。同時，北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年京城一二手成交量之比為3.92：1，2006年為3.31：1，2007年是1.33：1，2008年1-11月份京城一二手成交量呈現(xiàn)0.97：1的態(tài)勢。而由于金融危機的影響依然會持續(xù)一段時間，鑒于消費者購買期房的不確定性風險的存在和位置偏遠的影響， 2009年二手房的成交量將繼續(xù)高于新建住宅的成交量。
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