發(fā)布時間:2009-1-19 18:27:23 來源:網(wǎng)絡來源 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
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2008年8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.1%，出現(xiàn)近3年來首次環(huán)比下降，價格拐點正式顯現(xiàn)。然而，接下來的9月份，一場席卷全球的金融海嘯反而使得走向明晰的房價問題變得復雜起來。
而此時的宏觀調(diào)控政策來了個180度的大轉(zhuǎn)彎。在這樣近乎激進的貨幣政策之下，樓市也確實在這個冬季迎來了一點小陽春，成交量有所回升，價格也有企穩(wěn)之勢。所有這一切，也使得2009年的房地產(chǎn)市場多了幾分迷霧，新年房市究竟將走向何方?
雖然早在2007年的12月底，萬科董事長王石就拋出了中國房地產(chǎn)的"拐點論"，隨后3月末，潘石屹也爆出"百日劇變"論，但一直到7月份，中國的房價依然像人民幣匯率一樣堅挺。此時的房市，盡管已經(jīng)有點上攻乏力，但依然牛氣尚存，就像一只聯(lián)合登山隊，正在海拔5200米的珠峰大本營休整，等待一個好天氣再從北坡登頂。
現(xiàn)在回過頭來看，即使沒有后來的暴風雪，這支聯(lián)合登山隊也很難登頂。半年來盡管房價沒有下滑，但成交量的低迷已經(jīng)昭示了中國房市狂奔中的疲態(tài)。
政府到底怎么想
現(xiàn)在，很多人認為，政府已經(jīng)肯定了房地產(chǎn)在內(nèi)需中的支柱性地位，并連續(xù)出臺針對房地產(chǎn)的暖市政策，說明政府不會讓房價下跌。而且，房價的下降將會導致斷供和銀行壞賬，從金融安全的角度來說，政府也不會讓房價下跌。那么，政府到底是怎么想的呢?
如果我們回到政府文件的原文之中，就會發(fā)現(xiàn)結(jié)論并不模糊，政府的態(tài)度是相當清晰的。在12月底一年一度的中央經(jīng)濟工作會議上，決策層就已經(jīng)為2009年的房地產(chǎn)定調(diào)，會議明確提出"保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔"。國務院發(fā)展研究中心信息局局長程秀生解讀得更清楚："從緊的調(diào)控政策基調(diào)已經(jīng)完全扭轉(zhuǎn)，政府試圖通過減稅、降低利率等方式刺激合理住房需求，擴大內(nèi)需。政府之意并非在救房地產(chǎn)商，而是在救房地產(chǎn)市場以及國民經(jīng)濟，這將是2009年的政策取向。"
就在2009年1月6日，四部委聯(lián)合發(fā)文，痛批房價過高。明確指出各地房價雖然出現(xiàn)了一定的回落，但與社會預期還有差距，仍高于普通居民支付能力。激活房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵還在于房價的合理定位。
至于房價的下降對金融安全的威脅，其實完全是可控的。由于交易成本、裝修成本還有陸續(xù)供房的房款積累，只要房價下降的速度不是太快，不在很短的時間內(nèi)跌幅超過30%，供房者是不會選擇斷供的，金融安全并不會受到多大的威脅。
地產(chǎn)商的三重壓力
經(jīng)歷了2008年的風聲鶴唳，盡管年末有一個冬季小陽春的安慰，中國地產(chǎn)并沒有度過嚴冬，事實上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司在2009年可能才面臨真正的生死抉擇。
首先是資金的威脅，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金鏈斷掉就沒辦法存活。由于2008年成交量的持續(xù)低迷、銀行放貸收緊等原因，資金來源開始下滑，到了2008年3月，資金來源累計增速低于應付款累計增速，資金面開始惡化，并且這種狀況持續(xù)擴張，資金缺口越來越大。
其次就是巨量庫存和成交量的極度低迷。眾所周知，對于房地產(chǎn)銷售而言，房價有時不能說明問題，成交量才是關(guān)鍵。眼下的中國房地產(chǎn)市場，陷入了買賣雙方的膠著狀態(tài)，盡管房價還挺著，但是成交量早已慘不忍睹，一個有價無市的市場是有崩盤的危險的。
房價漲勢不再，投資購房則會大大減少，剩下的只有自住購房的剛性需求了。而目前的高房價，剛性需求能夠支撐的，就只有極低的成交量。如果按照目前的成交量下去，僅在深圳，消化庫存的房屋就需要27個月!
房地產(chǎn)商的第三個壓力則來自政府興建的保障性住房。2009年的保障性住房建設將大大提速。住房城鄉(xiāng)建設部提出未來3年內(nèi)將投入巨資建設400萬套經(jīng)濟適用房。就連一向牛氣沖天的華遠集團總裁任志強也在不同場合表示，這些保障性住房將給商品房銷售帶來巨大壓力，他估計今年，國內(nèi)的商品房空置量會超過4億平方米。
地產(chǎn)企業(yè)能否自贖
陷入買賣雙方膠著的中國房地產(chǎn)業(yè)也并非是沒有出路，恰恰相反，中國的房地產(chǎn)業(yè)依然孕育著巨大的機遇，有著巨大的發(fā)展空間和調(diào)整余地。
首先，房地產(chǎn)企業(yè)還有著很大的降價空間。從租售比來看，根據(jù)中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)布的《2007年房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.4》顯示，北京、上海、深圳、杭州等城市的租金收益率界于2%～4%之間，這遠低于世界通用的6%的平均水平。如果由此推斷，中國房價甚至還有一半的降價空間。
細心的人可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，盡管在2008年，一些城市的某些地段，商品房降價的幅度都超過了30%，但是，中國地產(chǎn)界并沒有上演雷曼兄弟的故事。因此，有些地產(chǎn)商叫苦叫窮，其真實性是很值得懷疑的。另外，根據(jù)高盛的預測，今年CPI將從2008年的6.3%逐步降至1.5%。土地、鋼材、水泥、人工等費用的下降將進一步降低商品房的成本，房地產(chǎn)商獲得的降價空間也就更大了。
毫無疑問，今年的中國房地產(chǎn)市場將進行市場結(jié)構(gòu)、投資規(guī)模以及成交價格的多重深度調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已不可避免，一批管理和經(jīng)營思想落后的中小開發(fā)商將被淘汰出局。而那些率先回歸理性、現(xiàn)金充裕、管理先進、優(yōu)秀健康的企業(yè)將生存下來并崛起壯大。生存下來的企業(yè)將更加認識到專業(yè)化開發(fā)和管理的重要性，通過提高管理，提高產(chǎn)品的品質(zhì)和服務水準來取得效益，推動房地產(chǎn)業(yè)進入產(chǎn)品時代。
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